Compra y Venta de casas en Portugal • artículo escrito por un abogado

Este artículo sobre Compraventa de inmuebles en Portugal fue redactado por la Dra. Rita Branco • Abogada • CP nº 296-F, con competencias para el acto. Se trata de un artículo meramente informativo, con un carácter esclarecedor de las principales cuestiones iniciales en el proceso de compraventa inmobiliaria. Sin embargo, se recomienda que lo aclare un abogado o procurador. En Portugal, solo un abogado o procurador puede proporcionar aclaraciones legales sobre el proceso de compra y venta, y redactar contratos para la compra y venta de bienes inmuebles. Cualquier otra entidad puede incurrir en un abogado ilegal.

1. ¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Portugal?

La ley portuguesa establece que el contrato de compraventa de una propiedad debe celebrarse mediante escritura pública o documento privado certificado por un abogado o procurador. La escritura pública se puede realizar (1) en Notaría en presencia de notario, (2) en "Casa Pronta" , un servicio prestado por los servicios del Ministerio de Justicia, o en un (3) lugar en presencia de un abogado o procurador con facultades para actuar . En esta escritura o documento particular, normalmente intervienen el comprador y el vendedor. En casos especiales, pueden intervenir otras entidades, como representantes de entidades de crédito, abogados representantes del comprador o vendedor, cónyuges que deben dar su consentimiento para la venta, intérpretes en caso de que los compradores o vendedores no entiendan el idioma portugués.

En cuanto a los documentos necesarios para la escritura, podemos distinguir entre (1) documentos relativos a los coadyuvantes y (2) documentos relativos a la propiedad .

Los documentos e información relativa a los intervinientes, necesarios para la ejecución de la escritura de compraventa, o documento privado, son los siguientes:

En el caso de personas físicas:

  • Cédula de identidad, cédula de ciudadano o pasaporte
  • Número de contribuyente fiscal.
  • Información sobre datos personales:
    • estado civil (casado, soltero, divorciado, viudo),
    • régimen matrimonial (separación de bienes, comunidad de bienes adquiridos, comunidad general de bienes),
    • lugar de nacimiento y respectiva parroquia y municipio)

En el caso de personas jurídicas, y específicamente en el caso de sociedades mercantiles:

  • Certificado de registro comercial , emitido hace menos de un año y tarjeta de identificación de persona jurídica (también se pueden requerir otros documentos, como actas de la junta directiva o la junta general, según tipo de empresa, objeto social y forma de vinculación).
  • Documento de identificación de los representantes legales de la empresa que representan en nombre de la empresa (Cédula de ciudadano o cédula de identidad, contribuyente).
  • El código de consulta de la declaración del (RCBE) Registro Central de Beneficiario Efectivo de la persona jurídica

Los documentos relativos a la propiedad, necesarios para la ejecución de la escritura de compraventa, son los siguientes:

  • Certificado de Registro de la Propiedad, o clave de acceso al Certificado de Propiedad Permanente: con fecha de emisión hace menos de seis meses por el Registro de la Propiedad competente. Este documento contendrá la descripción de la propiedad y su registro a nombre del vendedor, y le permite verificar si existen cargos o cargos registrados en la propiedad, que deben ser cancelados antes de la fecha de la escritura, tales como: hipotecas, gravámenes, servidumbres o convenios de preferencia.
  • Landbook: emitido o actualizado hace menos de un año por el Servicio de Finanzas del área de la propiedad u obtenido a través de Internet por el dueño de la propiedad, este documento le permite verificar que la propiedad está registrado a nombre del propietario, sus áreas, composición, límites y valor patrimonial imponible (valor contributivo de la propiedad después de la evaluación realizada por el Servicio Financiero)
  • Licencia de uso: emitida por la Municipalidad del área de la propiedad (en ciertas situaciones específicas, la licencia de uso puede ser reemplazada por la licencia de construcción o incluso eximida, en el caso de una propiedad construida antes de agosto 7 de 1951, es decir, antes de la entrada en vigor del Régimen General de Edificaciones y Construcciones, o si la propiedad tiene matrícula matricial (en la Agencia Tributaria) en 1937. Este documento permite verificar que la propiedad está debidamente autorizado por la entidad competente para vivienda, comercio o servicios.
  • Certificado permanente: emitido por el Ayuntamiento de la zona del inmueble, comprobante de recepción provisional de las obras de urbanización o comprobante de la provisión de seguridad suficiente para garantizar la finalización de las obras de urbanización (solo cuando se cuestiona la primera transferencia de propiedades construidas en lotes o de fracciones autónomas de estas propiedades);
  • Documentos acreditativos de la renuncia a los respectivos derechos de preferencia: expedidos por el Ayuntamiento y / o por IGESPAR - Instituto de Patrimonio Arqueológico y Arquitectónico (solo en los casos en que la ley otorgue estos derechos de preferencia al dichas entidades) o contiguas en el caso de un edificio Rustico.
  • Certificado de energía y calidad del aire interior en edificios .
  • El código de consulta de la declaración de (RCBE) Registro Central de Beneficiario Efectivo, en caso de que el otorgante sea una persona jurídica.

En el momento de la ejecución de la escritura pública de compraventa, el comprador deberá entregar al Notario o al Abogado / Procurador los comprobantes de liquidación de los impuestos adeudados por el comprador: Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas (IMT) y Impuesto de timbre (IS) con comprobante de pago, excepto en situaciones en las que la adquisición esté exenta de este impuesto (IMT )

Si desea utilizar crédito bancario para financiar la compra, el comprador debe confirmar qué documentos son requeridos por su banco. En estas situaciones, uno de los requisitos generalmente requeridos es el presentación de registros de Adquisición Provisional e Hipoteca.

2. Cuando quiero comprar una propiedad, ¿debo celebrar un contrato de compraventa promisoria o no?

Tras analizar toda la documentación del inmueble y todos los supuestos y condicionantes relacionados con la adquisición del inmueble, se procederá a la elaboración del contrato de compraventa promisoria , es decir, el contrato a través de la que las partes se comprometen, de común acuerdo o unilateralmente, a celebrar un determinado contrato futuro y definitivo. La firma de un contrato de compraventa de promesas es conveniente en situaciones en las que existe un interés en asegurar el negocio, sin embargo, aún no se cumplen las condiciones necesarias para la escritura de compraventa. Esta situación puede ocurrir por varias razones, a saber, porque la construcción del inmueble no se ha completado, porque la constitución de la propiedad horizontal aún está pendiente, porque la propiedad no tiene licencia de uso, o porque el comprador no tiene la propiedad horizontal. Monto necesario para el pago del precio o aún pendiente de aprobación de financiamiento bancario para la adquisición.

  • Al celebrar un acuerdo de compra y venta , las partes pueden comprometerse de inmediato (en un momento en el que aún no tienen toda la documentación necesaria o interés en la conclusión de la escritura) asegurando que, dentro del plazo acordado, formalizarán la compraventa. En este contrato, las partes garantizan seguridad jurídica en caso de retraso o incumplimiento del contrato .

Habitualmente, la decisión de celebrar un contrato de compraventa promisoria está relacionada con la necesidad de formalizar de forma urgente un documento vinculante entre el comprador y el vendedor, asegurando la reserva de futuros negocios con la formalización de una escritura pública de compraventa.

La decisión de celebrar o no un contrato de compraventa promisoria es una decisión opcional de las partes (comprador y vendedor de la propiedad).

3. ¿Cuáles son los elementos esenciales de un contrato de compraventa promisoria?

El contenido de un contrato de compraventa con promesas puede variar considerablemente según las circunstancias específicas de las partes, la situación de la propiedad cubierta por el contrato y el modelo de negocio previsto. Por tanto, el contrato promisorio puede y debe contener todas las condiciones y obligaciones que fueron la base del negocio, a saber, cláusulas esenciales y accesorias , las condiciones suspensivas o resolutivas que se hayan definido, definición de precio y términos y condiciones de pago , establecimiento de la fecha para la escritura de compraventa de la propiedad, identificación de las garantías y sanciones aplicables, y todo cláusulas restantes necesarias para salvaguardar el interés de compradores y vendedores de la propiedad.

Por otro lado, el análisis de los documentos de la propiedad puede revelar circunstancias relacionadas con la propiedad que deben tenerse en cuenta en los términos del contrato de compraventa promisoria. Es común, por ejemplo, incluir en el contrato de compraventa promisoria la obligación del vendedor de regularizar las no conformidades encontradas en los documentos de la propiedad. Finalmente, las condiciones físicas de la propiedad también pueden justificar la inclusión de disposiciones específicas en el contrato de pago. Es habitual incluir en el contrato promisorio obligaciones del vendedor para promover determinadas obras o reparaciones en el inmueble , antes de la firma de la escritura pública de compraventa.

En resumen, podemos indicar los siguientes elementos esenciales que deben incluirse en un contrato de compraventa promisoria:

  1. Identificación completa de las partes (para personas físicas: nombre, lugar de nacimiento y nacionalidad, estado civil, residencia, cédula de identidad / número de cédula de ciudadano y número de contribuyente; y, para colectivos de personas físicas: razón social , domicilio social, capital, número de registro y persona jurídica e identificación de quien representa a la empresa, mencionando la calidad y facultades con las que lo hace);
  2. Identificación completa de la propiedad objeto de la promesa : (ubicación y composición, número de descripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad, artículo matriz bajo el cual se registra la propiedad en el Servicio Financiero y número , fecha de emisión y entidad emisora ​​de la licencia de uso o construcción o mención de su renuncia);
  3. Estipulación de la promesa , especificando: si es una promesa bilateral o unilateral y si la propiedad se adquiere libre de gravámenes, cargas u otras responsabilidades, y libre y desocupada por personas y bienes;
  4. Precio y forma de pago , incluyendo la indicación del monto del depósito y los respectivos refuerzos, en su caso;
  5. Fecha límite para la finalización de la escritura de compraventa e indicación de quién debe proceder con la cita respectiva;
  6. Cualquier condición a la que las partes pretendan someter la compra y venta de la propiedad y las consecuencias de su no verificación;
  7. Indicación de las garantías y deberes de las partes involucradas en el negocio , por ejemplo:
    • Declaración para los debidos efectos legales que a la fecha de la escritura de compraventa de la propiedad, la propiedad estará debidamente demarcada en los términos legales para efectos del catastro, las áreas contenidas en la matriz de propiedad coinciden con la descripción de la propiedad y los planos aprobados por la Cámara Municipal mediante la licencia de uso;
    • Declaración de que en los preliminares y en la formación de este contrato, los Compradores Prometidos no omitieron ninguna información o hecho de que los Compradores Prometidos debieran tener conocimiento al considerar su disposición para realizar el negocio, ya sea en lo físico y legal. estado del edificio, que puede tener implicaciones directas o indirectas en la venta actual de la propiedad desocupada y sin cargo o responsabilidad;
    • Declaración de que la propiedad está debidamente registrada en el Registro de la Propiedad y registrada en la matriz, a su favor;
    • Las áreas y construcciones existentes corresponderán a las áreas y composición descritas en la respectiva documentación, matriz, edificio y Ayuntamiento, por lo que en caso de discrepancia se deberá rectificar antes de la fecha de la escritura;
    • Que la propiedad esté libre de gravámenes, hipotecas o pasivos, y que esté desocupada;
    • A su leal saber y entender, no hay notificación, reclamo, arbitraje u otro procedimiento pendiente o amenazado por él, que pudiera afectar su derecho al Edificio, ante el Tribunal, de cualquier departamento gubernamental o autoridad local que en cualquier afecta o afectará el cumplimiento de los deberes aquí establecidos;
    • Con excepción de las cláusulas del contrato promisorio, no existe contrato de arrendamiento promisorio u otro acuerdo, de cualquier naturaleza, relacionado con el Edificio o parte del mismo, que pueda restringir o limitar materialmente su uso o disposición del mismo. de posibles compradores;
    • Prueba de que no existen deudas con las autoridades fiscales relacionadas con las propiedades, como resultado de la adquisición o uso por parte del posible vendedor;
    • Que el edificio se encuentra en condiciones habituales de habitabilidad y con todos sus equipos y redes internas e instalación de agua, luz, alcantarillado, gas en condiciones normales de funcionamiento y no ha sufrido ningún tipo de cambio en su configuración y enfrentamientos;
    • Si existiera, a esta fecha, alguna póliza de seguro sobre el inmueble objeto de este contrato, los Vendedores Promotores se comprometen a mantenerla vigente hasta la fecha de la escritura pública de compraventa.
  8. Indicación del método de notificación y ubicación, mención obligatoria de la intervención o no intervención de la mediación inmobiliaria .
  9. Consecuencias en caso de incumplimiento de contrato , a saber, sujeción al régimen de ejecución específico previsto en el artículo 830 del Código Civil.
  10. El tribunal competente para conocer de cualquier disputa que surja del contrato. Por regla general, el Tribunal de Distrito será competente para la ubicación del inmueble objeto del contrato o las partes podrán optar por el Tribunal Arbitral.

En el caso de un contrato de compraventa a pagar relativo a la ejecución de un contrato oneroso para la transmisión o constitución de un derecho real sobre un inmueble, o una fracción autónoma del mismo, ya construido, en construcción o con previsión de construcción, el el contrato de promesa de compraventa debe contener el reconocimiento presencial de la firma de los promisorios o promisorios (según sea una promesa unilateral o bilateral) y la certificación, por parte del notario, de la existencia de la respectiva licencia de uso o construcción .

4. ¿Qué significa "asignar la posición contractual" de un comprador prometedor en un contrato de compraventa promisoria?

El contrato de compraventa a pagar puede estipular que el posible comprador ceda su posición contractual a un tercero. Si el contrato de compraventa promisoria no prevé la posibilidad de ceder la posición contractual, la cesión de la posición contractual está sujeta a la autorización previa que deberá proporcionar el vendedor prometedor. Asignar la posición contractual significa transmitir a un tercero la posición de comprador prometedor en un determinado contrato de compraventa promisoria, convirtiéndose este tercero en titular de todos los derechos y deberes que surgen para el comprador prometedor de este contrato promisorio. La asignación de una posición contractual, invirtiendo al tercero en la posición de comprador prometedor, da como resultado la desvinculación del comprador inicial prometedor. Tanto la cesión de la posición contractual, como la simple posibilidad de cesión prevista en el contrato de compraventa promisoria, tienen obligaciones tributarias IMT. De hecho, la ley tributaria asume la existencia de una transmisión onerosa siempre que se produzca una cesión de la posición contractual (actual o potencial), gravándola como si se tratara de una verdadera transmisión, es decir, el impuesto grava el importe del anticipo pagado por el comprador con la tasa aplicable al importe total .

Siempre que se celebre el contrato definitivo de compraventa, o se produzca el hecho tributario antes de la celebración del contrato definitivo que opera la transmisión legal del bien, y el contratante ya haya pagado el impuesto adeudado, sólo queda lugar para la liquidación adicional. cuando el monto que compita por la transmisión definitiva sea mayor al monto que sirvió de base para la liquidación anterior. Si el comprador se beneficia de una reducción o exención de impuestos, el impuesto se cancelará total o parcialmente. La inclusión en el contrato promisorio de cláusulas que permitan o prevean la posibilidad de que el futuro comprador ceda su posición contractual a un tercero debe ser siempre atenta, teniendo en cuenta las consecuencias fiscales asociadas .

5. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de un contrato de compraventa promisoria?

Las consecuencias del incumplimiento del contrato promisorio se pueden prever en el propio contrato. A falta de estipulaciones específicas en el contrato de compraventa promisoria, se aplicarán las reglas generales previstas en el Código Civil .

El Código Civil establece las siguientes reglas de aplicación adicional:

  • En caso de incumplimiento por parte del comprador prometedor, perderá el depósito que ha entregado a favor del vendedor prometedor;
  • En caso de incumplimiento por parte del vendedor prometedor, esto constituye la obligación de devolver, al doble, al comprador prometedor el depósito que ya ha pagado; Como alternativa a la devolución del pago inicial al doble, en situaciones en las que haya habido transferencia de propiedad de la propiedad, el posible comprador puede exigir el valor de la propiedad determinado objetivamente en la fecha de incumplimiento de la promesa, con deducción de el precio acordado, que aún debe ser, se le reembolsará el anticipo y la parte del precio que se ha pagado;
  • En el contrato promisorio se debe indicar el plazo para que se considere que existe un incumplimiento y no solo un atraso (atraso en el cumplimiento). Se podrá indicar que se considerará incumplimiento definitivo siempre que y cuando una parte incurra en incumplimiento (demora en el cumplimiento) la contraparte proceda con un aviso admonitorio (enviar comunicación escrita) de este último, estableciendo un plazo razonable para el cumplimiento de la obligación en cuestión y la misma se repite en el incumplimiento de su obligación dentro de la misma.
  • Por lo tanto, las partes deben establecer inmediatamente en el contrato el plazo que se considere razonable para el cumplimiento, en los términos y para los efectos de los artículos 801 al 808 del Código Civil , luego de la expiración de la obligación. otorgar la escritura para que esta demora (demora) se convierta en default definitivo.
  • Si la parte incumple nuevamente en la fecha indicada, la contraparte deberá enviar una nueva comunicación escrita en la forma pactada en el contrato indicando que el contrato se considera definitivamente incumplido, perdiendo el depósito o dando a la parte el derecho a recibir lo que pagó el doble.

Como alternativa a las indemnizaciones antes mencionadas, la parte no incumplidora puede optar por solicitar al tribunal la ejecución específica del contrato, con miras a obtener del tribunal una sentencia que reemplace la declaración comercial del prestatario moroso, por lo que Obtención de la ejecución forzosa del contrato -promiso de compraventa.

¿Qué es un registro provisional? Cuando quiero comprar una propiedad, ¿qué registros debo hacer y en qué momento?

El Código de Registro de la Propiedad prevé la posibilidad de realizar registros provisionales. El registro de adquisición provisional es el registro de la adquisición a favor del comprador , antes de la ejecución de la escritura de compraventa. El vendedor declara en el acto de registro que se ha comprometido a vender esa propiedad al comprador por el precio definido en el contrato de compraventa de promesas . El registro hipotecario provisional consiste en registrar una hipoteca sobre el inmueble antes de que se firme la respectiva escritura hipotecaria (que en la mayoría de los casos se firma junto con la escritura de compraventa). Estos registros sirven para garantizar la prelación inscrita frente a cualesquiera otros registros que, por hipótesis, pudieran ser promovidos por terceros hasta la fecha de la escritura (como prenda o hipoteca). La solicitud de registro provisional de adquisición debe estar firmada por el vendedor potencial (su firma debe ser reconocida en persona o, alternativamente, la solicitud de registro debe ser firmada personalmente en el Registro de la Propiedad). Caso exista contrato-promessa de compra e venda assinado e com as assinaturas reconhecidas, o pedido de registo pode ser assinado por advogado/solicitador ou pelo próprio promitente comprador, desde que a requisição de registo seja acompanhada do contrato-promessa (ou de cópia certificada del mismo).

En cuanto al registro provisional de la hipoteca, la solicitud respectiva debe ser firmada por el potencial comprador (su firma debe ser reconocida en persona o, alternativamente, la solicitud de registro debe ser firmada personalmente en el Registro de la Propiedad), siempre que ha presentado previamente la inscripción provisional de adquisición a su favor (en la práctica, estas inscripciones se presentan simultáneamente, y la adquisición quedará inscrita antes de la hipoteca). Los registros provisionales caducan a los seis meses de la fecha de presentación, si no se convierten en definitivos (aunque pueden renovarse). Con posterioridad al otorgamiento de la escritura notarial / documento privado de compraventa e hipoteca, en su caso, la adquisición provisional y las inscripciones hipotecarias deberán convertirse en definitivas (retroactuando los efectos de la adquisición e hipoteca, a efectos registrales, a la fecha en que se presentaron solicitudes de registros provisionales). Si bien es cierto que los registros provisionales generalmente solo se realizan cuando hay financiamiento de adquisiciones (porque son un requisito por parte del banco), lo cierto es que los registros provisionales de adquisiciones incluso cuando ningún banco está involucrado constituye una garantía adicional para el comprador .

De hecho, un registro de adquisición provisional puede dar al comprador la seguridad de saber que, al realizar su escritura de compraventa, podrá convertir el registro de adquisición en definitivo, eliminando el registro de otras cargas o cargas que puedan entretanto han sido registrados en la propiedad. En caso de que no se realicen inscripciones provisionales, ni de adquisiciones ni de hipotecas, la inscripción de la adquisición deberá realizarse inmediatamente después del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Por último, cabe señalar que toda solicitud de registro debe ir acompañada del catastro o certificado de matriz de contenido de la propiedad.

7. ¿Qué es la hoja de datos de la vivienda?

La Ficha Técnica de Vivienda es un documento que describe las características técnicas y funcionales de la vivienda, y es obligatorio presentarlo en la fecha de la escritura / documento privado para todos los inmuebles cuya solicitud de expedición La licencia de uso se ha presentado con posterioridad al 30 de marzo de 2004. Siempre que se trate de la adquisición de una nueva propiedad para vivienda, se deberá solicitar copia de la Ficha Técnica de Vivienda o Ficha Técnica Provisional de Vivienda si el la propiedad aún no está completa . La ley establece que la Ficha Técnica de Vivienda no puede ser manuscrita (a excepción de las firmas de los técnicos) y debe estar redactada en portugués de forma clara y comprensible para el destinatario. La Ficha Técnica de Vivienda debe contener información sobre los principales profesionales involucrados en el proyecto, construcción, reconstrucción, ampliación o reforma, así como información sobre el promotor inmobiliario, sobre el fraccionamiento, sobre la edificación urbana y sobre la fracción autónoma o unifamiliar. vivienda familiar que se trate.

La siguiente información también es obligatoria, que debe incluirse en la hoja de datos de la vivienda:

  • Garantía de la vivienda , así como su modo de activación en caso de detección de averías;
  • Reglas de operación del condominio , si las hubiera, y contratos de servicio que se hayan celebrado;
  • Reglas de mantenimiento para equipos instalados que requieren un tratamiento especial.

Los planos referentes al desarrollo, edificación y fracción autónoma, deben estar identificados en el lugar correspondiente de la Ficha Técnica y constituyen un anexo que forma parte integrante del documento. La elaboración de la Ficha Técnica de la Vivienda es responsabilidad de la promotora , quien, junto con el técnico responsable de la obra, deberá firmar este documento, acreditando la veracidad y conformidad de la información contenida. en la Ficha Técnica de Vivienda con proyectos arquitectónicos y especialidades relacionadas con la propiedad. Las escrituras de compraventa de inmuebles para los que se haya solicitado una licencia de uso con posterioridad al 30 de marzo de 2004 sólo se podrán realizar si se presenta al notario / abogado la Ficha Técnica del inmueble en cuestión. Esta obligación se aplica tanto a las primeras transmisiones como a todas las transmisiones posteriores. El propietario tiene la obligación de conservar la Ficha Técnica del inmueble mientras el inmueble le pertenezca y, en caso de venta, deberá cederla al nuevo propietario . En caso de extravío, extravío o deterioro de este documento, el titular podrá obtener una segunda copia de la Ficha Técnica del promotor o del Ayuntamiento competente. El promotor está obligado a conservar la Ficha Técnica de Vivienda respectiva por un período de 10 años, dado que la Ficha Técnica de Vivienda también será archivada en el Ayuntamiento competente.

8. ¿Qué documentos debo exigir y qué precauciones debo tomar antes de firmar la Escritura Pública / Documento Privado Certificado para la compra y venta de una casa?

Previo a la compra de una propiedad, se deben realizar una serie de controles para confirmar su estatus legal. Muchas de las cuestiones asociadas con el estado legal de la propiedad se pueden verificar a través de los documentos relacionados con la propiedad, que generalmente son proporcionados por el vendedor, que ya se han mencionado en relación con la respuesta a la pregunta No. 1.

En cualquier caso, a continuación se indican las entidades de las que se pueden obtener documentos relativos a un inmueble, así como la información que se puede obtener de dichas entidades.

En la Oficina de Registro de la Propiedad competente puede obtener un certificado de registro de la propiedad de la propiedad y verificar las siguientes situaciones:

  1. Si el edificio cuenta efectivamente con la descripción indicada por el vendedor y si es la misma que la indicada en la libreta del edificio y en el Proyecto aprobado por el Ayuntamiento y licencia de uso emitida por éste. ;
  2. Si el vendedor es el propietario actual y único , por lo tanto, tiene derecho a vender la propiedad;
  3. Si no hay hipotecas o gravámenes registrados o pendientes de registro, a favor de terceros;
  4. Si no hay otros derechos registrados o registro pendiente, lo que puede restringir el uso de la propiedad.

En el Servicio de Finanzas del área de la propiedad, puede obtener un libro de tierras o un certificado matricial de la propiedad y verificar las siguientes situaciones:

  1. Si la descripción de la propiedad con las finanzas coincide con la descripción de la propiedad contenida en el certificado de registro de la propiedad;
  2. Si la propiedad está desocupada (esta confirmación no es absoluta, ya que puede haber contratos de arrendamiento en situación irregular, es decir, que no hayan sido declarados con los Servicios Financieros);
  3. Si aún no existen montos relacionados con el Impuesto Municipal sobre la Propiedad (IMI) a pagar o si, por el contrario, existen deudas tributarias de esta naturaleza de las que el inmueble pueda ser responsable.
  4. Verifique si la propiedad ya ha sido tasada de acuerdo con las reglas del CIMI y cuál es el valor patrimonial del impuesto de la misma (monto sobre el cual se gravará el impuesto municipal sobre la propiedad)

En el Ayuntamiento competente se pueden obtener certificados de uso o licencias de construcción y también comprobar las siguientes situaciones:

  1. Si ya se han emitido licencias de construcción / uso para una propiedad y si lo que se construye corresponde al proyecto aprobado.
  2. Si el terreno está ubicado en un área autorizada para construcciones urbanas , y si se ha emitido un permiso de subdivisión, cualquiera que sea el caso (en el caso de adquisición de terrenos para la futura construcción de viviendas);
  3. Cuáles son las características de la propiedad que se puede construir (en el caso de una propiedad que se va a construir en un terreno con autorización para la construcción);
  4. Si existen derechos de preferencia a favor del Ayuntamiento o del Estado , relacionados con la propiedad.

Los documentos requeridos para la escritura / documento privado son los indicados en la respuesta a la pregunta No. 1 Compra y venta de propiedad en Portugal.

Además de los documentos mencionados anteriormente y además de las comprobaciones indicadas anteriormente, también es importante verificar si existen derechos de preferencia a favor de terceros distintos del Estado (propietarios de edificios colindantes, en caso de que se trate del traspaso de una propiedad rural, o propietarios de otras propiedades rurales ubicadas en la misma zona, en el caso de una propiedad rural incluida en una zona de Reserva Agrícola Nacional, arrendatarios de la propiedad, etc.). En caso de existir derechos de preferencia a favor de terceros, se deberá exigir al vendedor que acredite que los titulares de los respectivos derechos de preferencia han sido notificados para ejercer tal derecho y que han renunciado al ejercicio del mismo (expresamente o por haberlo hecho). dejó pasar el plazo para este fin). Finalmente, en caso de hipoteca sobre el inmueble, se deberá exigir al vendedor que asegure la respectiva cancelación, presentando, a más tardar en la fecha de la escritura, un documento de cancelación. Esta situación es frecuente, teniendo en cuenta que es habitual que las promotoras financien sus promociones ofreciendo como garantía los inmuebles objeto de la promoción, procediendo posteriormente a la cancelación de la hipoteca de cada fracción autónoma, solar o vivienda, según se encuentren. siendo vendido.

Además de los aspectos legales mencionados anteriormente, antes de adquirir un inmueble, el comprador siempre debe realizar una verificación de la situación física del inmueble (confirmación en terreno, áreas, características y delimitación del inmueble, su ubicación, estado de conservación, actividades realizadas por vecinos que puedan perjudicar el uso de la propiedad, etc.).

9. ¿Cuándo tengo que pagar el Impuesto Municipal de Transmisiones Patrimoniales (IMT)? ¿Cómo se calcula la base imponible?

Si este impuesto no está exento, el pago del IMT deberá realizarse al Servicio Financiero competente o vía internet (https://www.e-financas.gov.pt), antes de que el comprador complete la escritura de compraventa. El valor que sirve de base para la liquidación del IMT es el valor patrimonial imponible de la propiedad o el valor de transferencia, el que sea mayor. El monto de las IMT se determina aplicando las tasas previstas en el Código IMT, que se distribuyen entre paréntesis. Tanto las escalas como las tarifas suelen ser modificadas anualmente, por la Ley que aprueba los Presupuestos del Estado.

10. ¿Existe una exención del Impuesto Municipal de Transmisiones Patrimoniales (IMT) en el caso de adquisición de inmueble destinado a vivienda?

Como norma general, la exención de IMT debe solicitarse antes del acto o contrato que dio lugar a la transmisión y siempre antes de la liquidación que se efectuara. Se beneficia de la exención si adquiere un inmueble destinado exclusivamente a vivienda permanente y propia, y si el valor patrimonial imponible o el valor declarado del inmueble no supera el valor previsto en el artículo 9 de las CIMT, es decir, 92.407.000 euros. Estos beneficios o reducciones de tarifas también se aplican al intercambio de bienes raíces si los bienes inmuebles que recibe están destinados a vivienda permanente, o están destinados exclusivamente a vivienda, y si la diferencia en el valor patrimonial imponible o la diferencia declarada en valores (la mayor de las dos) entre la propiedad que entrega y la que recibe, no excede el valor previsto en el artículo 9 de las CIMT. El beneficio de exención se aplica solo a los edificios urbanos destinados exclusivamente a vivienda permanente y no a los terrenos destinados a la construcción de estas propiedades. Si la propiedad tiene un destino diferente dentro de los seis años a partir de la fecha de adquisición, excepto en el caso de la venta, si las propiedades no se utilizan como vivienda permanente dentro de los seis meses a partir de la fecha de adquisición o si, si hay un lugar para La valoración del bien que debe hacerse efectiva en el contexto de las IMT, el VPT es superior al valor previsto en el artículo 9 de las CIMT.

¿Cuáles son las tarifas de IMT?

  • Edificios rústicos: 5%
  • Edificios urbanos exclusivamente para vivienda: 1% a 7.5%
  • Edificios urbanos destinados exclusivamente a viviendas permanentes: 0% a 7,5%
  • Otros edificios y otras adquisiciones: 6,5%
  • Edificios adquiridos por entidades que tengan domicilio fiscal en un país, territorio o región sujeta a un régimen fiscal claramente más favorable, incluidos en la lista aprobada por orden del Ministerio de Hacienda: 10%

¿Fecha límite de pago de IMT?

Como regla general, el IMT debe pagarse el día de liquidación o el primer día hábil siguiente. Si el acto o contrato se celebra en el extranjero, el impuesto debe pagarse y pagarse durante el mes siguiente a la transferencia.

¿Qué otros impuestos y costos se aplican a la compra y venta?

Impuesto de timbre:

Sobre el precio de compra : 0,8%.

Este impuesto lo paga el comprador al momento de la escritura de compra y se grava sobre el valor patrimonial imponible o el valor acordado entre las partes, el que sea mayor.

Acerca del monto del préstamo :

Impuesto de timbre sin concesión de crédito (Presupuesto TGIS 17.1):

  • Hasta 1 año, por cada mes o fracción: 0.04%;
  • De 1 a 5 años: 0,5%;
  • 5 años más: 0,6%.

Escritura / Documento Privado y Tasas de Registro de la Propiedad:

Los honorarios de la escritura o documento privado dependen del notario o abogado / solicitante que redactó el documento. El registro de tierras para la adquisición en el registro tendrá un costo aproximado de 250 euros, si se solicita en la Repartição, o un valor aproximado de 225 euros, si se solicita en línea.

¿Qué pasos seguir después de firmar la escritura de compraventa?

El abogado o Notario responsable deberá registrar la adquisición a nombre del comprador dentro de los 10 días siguientes a la firma de la escritura de compraventa o documento privado . Además de la inscripción de la adquisición en el Registro, la inscripción de la Adquisición debe realizarse a nombre de los nuevos propietarios. A partir de la fecha de adquisición, los nuevos propietarios serán responsables del pago de impuestos y gastos de la propiedad.

¿Qué impuestos se deben pagar al comprar la propiedad?

IMI (impuesto municipal sobre la propiedad)

Se trata del Impuesto Municipal anual, que grava el valor patrimonial imponible de la vivienda. Este valor se determinará mediante evaluación según varios criterios. El IMI es una cantidad anual , se aplica sobre el valor patrimonial fiscal contenido en la matriz de la propiedad y se calcula multiplicando este valor por un porcentaje que puede variar entre:

  • 0.3% a 0.45% (edificios urbanos)
  • 0.2% a 0.4% (edificios urbanos evaluados por las reglas del IMI)
  • 0.8% (edificios rústicos)

En el caso de edificaciones mixtas en Portugal (que comprenden una parte rústica y una parte urbana), se aplicará la tasa respectiva al valor patrimonial imponible de cada parte. Se gravan los inmuebles que sean propiedad de entidades con domicilio fiscal en un país, territorio o región sometidos a un régimen fiscal claramente más favorable, incluidos en la lista aprobada por la Ordenanza 292/2011, de 8 de noviembre, comúnmente denominada "offshore". a una tasa del 7,5% independientemente del tipo de edificio que posean. Sin embargo, esta tasa aumentada no es aplicable a los edificios propiedad de personas físicas. Los municipios, a deliberación de la asamblea municipal, podrán aumentar o reducir las cotizaciones generales antes mencionadas en determinadas situaciones previstas en el artículo 112 del Código IMI.

Las viviendas destinadas a vivienda permanente y propia (o vivienda de alquiler en la primera transmisión) pueden beneficiarse de la exención temporal de este impuesto, durante un período de 3 años, si el valor patrimonial imponible de la propiedad es de hasta 125000 €, siempre que la renta del hogar no supere los 153300 €. Puede haber una exención permanente para las familias de bajos ingresos (menos de 15 295 €) con un VPT inferior a 66 500 €.

Esta exención debe solicitarse 60 días después de que la propiedad sea asignada a vivienda propia, lo cual debe ocurrir en un plazo máximo de 6 meses desde la escritura de la propiedad en notario o del documento privado autenticado.

(*) Edificios residenciales urbanos, construidos, ampliados, mejorados o adquiridos para contraprestación, destinados a vivienda permanente del propietario o del hogar.

Este artículo es de Rita Branco • ALLAWYERS • Advogados

Rita Branco es miembro del Colegio de Abogados de Portugal, cofundadora del bufete de abogados ALLawyers, en Portugal • CP nº 296-F. Para obtener más información sobre asuntos legales relacionados con el artículo anterior, consulte los contactos en el sitio web https://allawyers.eu

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